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【呼吸Plan】用呼吸Plan有乜著數? 有冇伏位?

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經常聽到「呼吸Plan」,究竟「呼吸Plan」是什麼呢? 用呼吸Plan有乜著數? 有冇伏位?

 

現時很多發展商為增加新盤吸引力,都會為買一手新盤的買家提供高成數按揭,大家都稱之為「呼吸Plan」和「發展商二按」又稱 「半呼吸Plan」。本文同大家講下這兩種Plan 的特色和要注意的地方。

 

現時新盤按揭大致可分為兩類:

 

「發展商二按」或 「半呼吸Plan」,即是銀行一按+發展商二按, 盡管這種方式要入息審查和壓力測試,但是能夠幫助買家減少支付首期的比例,同時亦可享受即付或短期付款的折扣。

 

「呼吸Plan」,一般由發展商旗下財務公司或與其他財務公司合作一手包辦借出貸款的一條龍服務,由於不用任何入息證明,不論買家背景,也無需通過壓力測試亦能批出,所以極其吸引。這種計劃頭兩、三年是蜜月期,利率一般和銀行的按揭相約,但過了蜜月期後往往要支付較高利率(一般由P至P+3%不等),令供款負擔大大增加。

 

「蜜月期」結束 即時轉按

自「林鄭Plan」和其後財政司司長於2022年2月「波叔Plan」實施後,由按揭證券公司提供的高成數按揭涵蓋的樓價上限最新放寬至$1,920萬,都能令以往使用了發展商二按或呼吸Plan的買家可將其按揭貸款轉按至銀行。即使按揭額相同,買家仍能甩走發展商的高成數按揭,以減少利息支出。因此,現時不少買家會先以「呼吸Plan」或「二按」等高成數按揭計劃先上會,在「蜜月期」結束後,便轉按至銀行申請高成數按揭。

 

不論選用那種Plan都要留意以下情況:

 

1. 未能在蜜月期到期後立即轉按

現時一手物業關鍵期的延遲是很常見的,假如物業在過了蜜月期要延遲關鍵期,因此買家將不能把已是進入高息階段的財務公司按揭轉到銀行享用低息,要硬食高利息支出直至新關鍵期。

 

2. 測試個人供款能力

過了蜜月期後,買家始終要面對利率大幅上升的情況,因此買家必須要衡量個人經濟能力是否可以償還過了蜜月期後的樓宇按揭,亦要考慮假設出現經濟不景,同時遇上樓價回落和收入大減,是否有足夠能力繼續供款,還是有機會無力供款而出現斷供,這些都是準買家在考慮使用呼吸Plan前要必需注意。

 

3. 按揭利息飆升

呼吸Plan是「先甜後辣」的按揭計劃,首兩、三年發展商會提供優惠的利率,而有些財務公司還提供還息不還本或甚至息本都不用還的方法吸引買家,而這兩、三年利率接近銀行按揭水平。可是,當過了「蜜月期」後,利息會大幅上升, 屆時買家供樓的負擔便大大增加,如果沒有在事前有好的財務規劃和風險管理,最終有機會需要賣樓收場。

 

如果大家對呼吸Plan有疑問,請快快同我哋聯絡啦!

 

 

 

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