大家做按揭除了可以得到貸款、一個心儀的物業、現金回贈，其實還有另一功能，估到是什麼嗎？這就是政府稅務局所提供的「居所貸款利息扣稅」了。阿揀今次同大家傾下有關做法、申請資格和注意事項吧！
什麼是「居所貸款利息扣稅」計劃?
「居所貸款利息扣稅」計劃是政府財政預算案中針對按揭供款的稅務寬免措施，令到住宅物業業主能夠將供樓的利息開支成為扣減稅項的元素。而政府在2017年財政預算案時延長扣稅年度，由十五年增至二十年。而每個年度扣稅額最高為十萬元，業主可以自己選擇何時使用扣稅機會而無需連續每個年度使用。
申請條件
- 必需是住宅物業的業主，而業權可以在土地註冊處查到。
- 物業必需是在香港，並能根據《差餉條例》作個別評估應課差餉租值。
- 該物業在有關課稅年度內是全部或部分用作報稅人士的居住用途（若果物業部分地方不是用作居住用途，扣稅金額有機會被扣減）。
- 貸款是由該物業作為抵押。
- 貸款方是在《稅務條例》中所訂明的機構：財務機構/政府/註冊的儲蓄互助社/領有牌照的放債人/報税人士的僱主/香港房屋協會/由稅務局局長批准認可的組織。
- 如果業主同時擁有的車位屬於自用，而車位貸款時與住宅一併敍做按揭，而且與住宅物業位於同一範圍內，可算作居所貸款利息的一部分，業主是可以同時申索車位部分按揭的貸款利息扣稅。
如何用盡扣稅額 ?
由於業主可選擇無需連續地在每個稅務年度使用扣稅金額，因此很多業主務求把扣稅額用到最盡，都會計清計楚，能在什麼情況下才可以盡扣十萬元金額。以下都是可影響扣稅額的因素：
I 利率
在現實情況，有很多業主都希望等到加息周期才申請扣稅。但是極大部分的按揭供款模式是使用「息隨本減」的方式。假設每年本金正在遞減，而利率並沒有調整，便會導致利息開支因而減少，令業主最終可能未能用盡全部的扣稅額。所以，除非能預期加息的幅度跟得上本金遞減的幅度，否則之後每年可申索的利息開支只會出現越來越少的情況。
I 按揭供款年期
一般來說，按揭年期越長，借款人所付的總利息開支就越多，因此能用盡十萬元的機會就越大。假設以利率2.375厘計算，如果按揭的供款年期為30年，只要貸款額逹425萬就可以扣盡十萬元的最高扣稅額。相反，如果以同一金額貸款計算，若供款年期少於三十年，那總利息開支就會越少，造成可獲扣減的免稅額也減少。
I 申請時間
跟據前兩樣因素的考慮，一般而言，在按揭供款初期使用扣稅顯然會比較划算。這是由於初期的本金較多，導致利息開支同樣較多。 舉個例子，假設業主的按揭金額是400萬，供款30年，利率為2.5%，首年的利息開支約為$98,966元，幾乎用盡十萬元的扣稅額。假如業主推遲使用扣稅額，而之後剩餘年期越來越少的情況下，令到每年的利息開支遞減，因此最終會未能用盡扣稅額。
但是如果業主另有安排的話就要評估一下何時使用能為自己帶來最大的稅務優惠，例如如果有計劃購買第二層價值較高的物業並敍做更高按揭貸款額，那就可以保留剩餘的課稅年度扣稅額用於第二層物業的按揭裡，便能更有效地運用所有扣稅額。
注意事項：
- 更改扣稅選項
申索扣稅額原來都需要一些計劃和安排，所以業主們都要好好先作一些鋪排才申請會比較有預算。但是，如果安排上有變又可以如何處理呢？假如業主在申索後突然改變主意想收回申請，或者過了課稅年度而後悔沒有申索，他是可以在六個課稅年度內向稅局提出有關該年度的更改申請。如果業主想取消已經申索了的扣稅額，那他就需要補交回相關的稅項。相反，如果想補回獲得某年度的扣稅，那就只需向稅局提交相關文件便可。因此業主無需過於怕做錯申索決定，稅局是有提供機制給業主改變其之前所作的決定。
- 加按和轉按
- 加按: 假如業主向銀行申請了加按，加按部分的利息開支是不能用作扣税的。舉個計算例子，加按前的貸款額為300萬元，加按後為600萬元，計算利息支出時，需要將新的利息支出作50%（300/600）*100%的折扣來扣減。
- 轉按: 假設業主申請轉按到其他銀行，如果利率比之前增加而貸款額保持不變，那因為新利率而帶來的利息開支是可以用以扣稅。
c. 租住宅物業的供樓利息也可以得到扣除，業主可以從「物業稅」或「個人入息課稅」來申索扣稅。
d. 如果購入的住宅物業是樓花，假使已成功敍做按揭，但是由於入伙前仍未算作居住地方，所以有關的按揭供款是不符合扣稅資格。
e. 工商物業按揭是不可以申請扣稅。
如果大家在稅務上有任何疑問，可以搵專業人士，例如會計師或稅務局人員作進一步了解！
