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“楼契是物业业权的灵魂代表，在买卖和按揭中尤其重要" -- 点拣为你拆解非完整楼契在申请按揭或买卖时需要注意的地方。

 

楼契就像是物业的身份证一样，是一份证明物业业权的文件，契内会说明该物业的细节，是业主有力的证据来证明该物业属于自己的方法。就算买家已经与卖家签订买卖合约也不代表他已经拥有了该物业，买卖合约只能说明买家拥有购入单位的权利，而不是证明物业已转让给买家。而透过订立楼契，才是证明业权已属于买家唯一方法。而楼契内的资料主要包括大厦公契、入伙纸、买卖合约、地契、授权书、单位图则等。

 

现时常见的非完整楼契种类主要有无契楼、半契楼、碎契楼和钉契楼。无契楼是指物业失去整份楼契，或者楼契中缺少部分文件，如授权书、买卖合约、转名契等查册会显示的重要文件，因此导致业权不完整。而无契楼之所以出现主要因为业主遗失、业主去世、楼契不知所踪、物业由逆权侵佔所得、未完成按揭等。

 

如果业主遗失了楼契，需要聘请律师协助向土地註册处申请核证副本  （certified true copy），俗称影印契，业主或其委託律师同时要作出宣誓遗失了该物业楼契並说明遗失原因。但是自从在2021年发生骗徒伪造虚假文件来冒充业主的事件后，银行及律师对于核证副本的楼契都持极度审慎态度。而在将来卖楼的时候，买方的律师有机会拒绝为楼契副本证明业主有妥善或良好业权，即good title，从而导致银行不会批出该物业的按揭。但是，假若楼契副本取得good title后，在往后的按揭申请都会有银行接纳，但仍有银行拒絶批出贷款或提供较低的贷款额和较高的利率。

 

因此，若要购买无契物业需要注意以下几点：

• 预先向银行查询该物业能否接受申请按揭，以免购入后不获银行批出，顿时大失预算;
• 假如买家不获银行批出按揭贷款，要预备以一次过付款或向接受无契楼的金融机构申请贷款;
• 有些情况即使业主宣誓也未必可以补回楼契，例如楼龄较旧的物业或物业在土地註册处沒有楼契纪录;
• 要考虑日后把物业出售的市场吸引力和难度，而 无契物业的估值一般按市价最少打七折。

 

 

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