“搵到心仪物业，但发现层楼「钉契」! 准买家购买钉契楼应该点做好? 如果「钉」在交易前解除就代表无问题? 假若交易时未解除钉契咁新买家要承担所有相关责任?”-- 阿拣同大家讲解如果购买这类楼契的物业，有什么需要注意？承造按揭会遇到什么困难？
什么是钉契?
钉契物业是指该物业的业主因为违反了:-
- 物业法团条例，例如如未缴交管理费；
- 牵涉法律诉讼事情而构成产权负担例如物业违反建筑物条例、僭建和危险建筑物及拖欠政府费用等; 或
- 业主欠债未还等的原因而遭另一方采取法律行动遭人入禀追讨，把物业钉契，物业不得出售，或者被充公，令业主不可甩名转让。
以上事项都会登记于土地註册处，买家都可从物业查册中得知。
如何自保?
在购买物业前，可以由律师做查册看看该物业有否因为违反大厦公契、建筑条例而被起诉。当发现有此情况，可先跟业主商讨如何解决问题。而最稳妥的做法，是在买卖合约中列明业主要清还债务、解除土地註册处钉契纪录后方可正式交易。
另外，准买家亦可向屋宇署索取物业图则来了解该单位内会否有未登记但已有违反建筑物条例的地方。
纵使物业在交易前已经解除了钉契，但是买家亦应取得相关的证明文件以作确认，例如业主是因为欠银行贷款而被钉契，那便要取得银行证明文件来证明业主已还清所有欠款。
影响按揭成数/ 利率
对于钉契物业，银行大多不会批出按揭，即使问题已得解决，例如已清拆僭建物，部分银行亦有机会考虑风险而调低按揭成数和增加利率，因此要有full pay的预算。
如果业主最终未能按买卖合约中要求在交易前解除钉契，就可能出现违约，並需要向买家赔偿损失，包括楼市升值后的差价、交易佣金、律师费支出、退订等。
交易时未解除钉
但是，假如物业在交易时未解除钉契而买家亦接受买入，即表示买家同意所有问题一并被过户给他，因此他也要为钉契上的问题负上所有有关的法律责任。
涉及钉契的物业处理较为复杂，如果申请按揭遇上任何难题，可向我们查询。
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