近期，各位正准备申请按揭而物业将会在未来三个月内成交的买家都收到令人震撼按揭消息!好像来回地狱又返回天堂一样! 皆因原先在加封顶后，即时令到银行对借款人的收入要求有所提高，但收入如何能一时间话想提高就提呢？当各准业主正在苦恼之际，金管局宣布下调增加压力测试的假设上升利率，即由加3%减至加2%才令准备上会的业主松一口气。这个在审批按揭贷款时有着决定性作用的压力测试究竟是什么来，阿拣今个星期就同大家探讨下，为一些准备上车的朋友做好预算。
由于借按揭买楼涉及的金额较大，因此银行需要为借款人作借款审批以确定其有足够的还款能力。银行的计算方式有以两种下：
第一种: 是以现行按揭利率（最优惠利率计划P Plan）/封顶利率（拆息按揭计划Hibor Plan）计算「供款与入息比率，英文：Debt-to-income ratio, DTI」是否在某百分比之内（现时是50%）；第二种: 就是压力测试，简称压测。是假设现时的按揭利率/封顶利率模拟上升某利率后（现时是2%），借款人的「供款与入息比率」是否在某百分比之内（现时是60%）。
目前下列三种情况是可以不用做压力测试：
- 有效的政府担保房屋，例如公屋、居屋；
- 首次置业人士申请高成数按揭；及
- 发展商提供的“唿吸Plan”
在这里要定义一下什么是首次置业人士，只要在物业成交时，在买家名下不持有其他香港的住宅物业，便属于首置了。即使买家曾经持有住宅物业，只要在买楼前不再持有旧有物业，而新物业需申请高成数购买按揭保险就是了。但要补充一下，首置人士还是需要做压测但又不用像其他申请人般要在上限之内，而他们过了压测上限也只需增加保费便可解决，但有机会会扣减借款额。
计算方法：
正常情况下，若以借款人或其担保人入息作衡量供款能力，银行都会计算申请人的「供款与入息比率」作为还款能力指标，以确定按揭申请是否符合资格。其计算数式也不太困难，是以每月供款佔每月收入的百分比作衡量。数式是＂（每月供款／每月收入）Ｘ１００％＂；而每月供款是以现行利率/封顶利率和供款年期计算出来的，用一般的按揭计算机可计算出来。而收入是如何计算大家可以参考我们之前的介绍文章。
而压力测试就是把现行利率/封顶利率加2%计算每月供款金额，再计回其佔目前的每月收入的百份比。
留意，以下情况供款与入息比率和压力测试的上限都会被下调：
- 物业是用作出租
- 有未供完按揭贷款（例如楼宇按揭、车位按揭、已做其他按揭的担保人）
- 收入来源不是来自香港
如果各位准业主或借款人对计算压力测试方面有不明白，欢迎同我们的按揭专员倾倾啦！
