大家做按揭除了可以得到贷款、一个心仪的物业、现金回赠，其实还有另一功能，估到是什么吗？这就是政府税务局所提供的「居所贷款利息扣税」了。阿拣今次同大家倾下有关做法、申请资格和注意事项吧！
什么是「居所贷款利息扣税」计划?
「居所贷款利息扣税」计划是政府财政预算案中针对按揭供款的税务宽免措施，令到住宅物业业主能够将供楼的利息开支成为扣减税项的元素。而政府在2017年财政预算案时延长扣税年度，由十五年增至二十年。而每个年度扣税额最高为十万元，业主可以自己选择何时使用扣税机会而无需连续每个年度使用。
申请条件
- 必需是住宅物业的业主，而业权可以在土地註册处查到。
- 物业必需是在香港，並能根据《差饷条例》作个別评估应课差饷租值。
- 该物业在有关课税年度内是全部或部分用作报税人士的居住用途（若果物业部分地方不是用作居住用途，扣税金额有机会被扣减）。
- 贷款是由该物业作为抵押。
- 贷款方是在《税务条例》中所订明的机构：财务机构/政府/註册的储蓄互助社/领有牌照的放债人/报税人士的僱主/香港房屋协会/由税务局局长批准认可的组织。
- 如果业主同时拥有的车位属于自用，而车位贷款时与住宅一并敍做按揭，而且与住宅物业位于同一范围内，可算作居所贷款利息的一部分，业主是可以同时申索车位部分按揭的贷款利息扣税。
如何用尽扣税额 ?
由于业主可选择无需连续地在每个税务年度使用扣税金额，因此很多业主务求把扣税额用到最尽，都会计清计楚，能在什么情况下才可以尽扣十万元金额。以下都是可影响扣税额的因素：
I 利率
在现实情况，有很多业主都希望等到加息周期才申请扣税。但是极大部分的按揭供款模式是使用「息随本减」的方式。假设每年本金正在递减，而利率並沒有调整，便会导致利息开支因而减少，令业主最终可能未能用尽全部的扣税额。所以，除非能预期加息的幅度跟得上本金递减的幅度，否则之后每年可申索的利息开支只会出现越来越少的情况。
I 按揭供款年期
一般来说，按揭年期越长，借款人所付的总利息开支就越多，因此能用尽十万元的机会就越大。假设以利率2.375厘计算，如果按揭的供款年期为30年，只要贷款额逹425万就可以扣尽十万元的最高扣税额。相反，如果以同一金额贷款计算，若供款年期少于三十年，那总利息开支就会越少，造成可获扣减的免税额也减少。
I 申请时间
跟据前两样因素的考虑，一般而言，在按揭供款初期使用扣税显然会比较划算。这是由于初期的本金较多，导致利息开支同样较多。 举个例子，假设业主的按揭金额是400万，供款30年，利率为2.5%，首年的利息开支约为$98,966元，几乎用尽十万元的扣税额。假如业主推迟使用扣税额，而之后剩余年期越来越少的情况下，令到每年的利息开支递减，因此最终会未能用尽扣税额。
但是如果业主另有安排的话就要评估一下何时使用能为自己带来最大的税务优惠，例如如果有计划购买第二层价值较高的物业並敍做更高按揭贷款额，那就可以保留剩余的课税年度扣税额用于第二层物业的按揭里，便能更有效地运用所有扣税额。
注意事项：
- 更改扣税选项
申索扣税额原来都需要一些计划和安排，所以业主们都要好好先作一些铺排才申请会比较有预算。但是，如果安排上有变又可以如何处理呢？假如业主在申索后突然改变主意想收回申请，或者过了课税年度而后悔沒有申索，他是可以在六个课税年度内向税局提出有关该年度的更改申请。如果业主想取消已经申索了的扣税额，那他就需要补交回相关的税项。相反，如果想补回获得某年度的扣税，那就只需向税局提交相关文件便可。因此业主无需过于怕做错申索决定，税局是有提供机制给业主改变其之前所作的决定。
- 加按和转按
- 加按: 假如业主向银行申请了加按，加按部分的利息开支是不能用作扣税的。举个计算例子，加按前的贷款额为300万元，加按后为600万元，计算利息支出时，需要将新的利息支出作50%（300/600）*100%的折扣来扣减。
- 转按: 假设业主申请转按到其他银行，如果利率比之前增加而贷款额保持不变，那因为新利率而带来的利息开支是可以用以扣税。
3. 出租住宅物业的供楼利息也可以得到扣除，业主可以从「物业税」或「个人入息课税」来申索扣税。
4. 如果购入的住宅物业是楼花，假使已成功敍做按揭，但是由于入伙前仍未算作居住地方，所以有关的按揭供款是不符合扣税资格。
5. 工商物业按揭是不可以申请扣税。
如果大家在税务上有任何疑问，可以搵专业人士，例如会计师或税务局人员作进一步了解！
