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“層樓寫我名定係聯名? 聯名物業即係「長命契」 ? " -- 置業時大家都會想過是否和家人聯名購買，到底聯名物業係唔係「長命契」呢? 點揀為你拆解聯名的種類和優缺點。

 

聯名業權可分: 聯權共有(Joint Tenancy)和分權共有(Tenancy in Common) 兩種。

 

聯權共有俗稱「長命契」，其特色是每位聯名人的權益互相重疊，因此各人均可自稱為擁有全部的物業。由於業權重疊，獨立聯名人不能擅自轉讓名下業權。假如當中有人離世，其他擁有人可自動繼承離世者的業權，不能當作遺產處理。直至最後只得一位聯名人還在生，該生還者才可自行決定如何處理業權，所以「長命契」之名便因此而成。

 

分權共有即各持有者獨立擁有相關的業權份數，互不干涉，也沒有自動繼承另一方業權的權利。假如在二人業權中大家五五對分，其中一人想要轉讓名下 50% 業權時，是毋須得到另一方同意，可自行出售或進行轉名。聯名人亦可各自安排處置名下所擁有的業權，亦即可以自行決定是否留作遺產、轉名，甚至出售予其他人。

 

I聯名置業的好處：

 

1. 增強申請按揭的能力：由於聯名申請人都是按揭借款人，因此他們的入息也會共同計算，因此增加了計算壓力測試能力或收入負債比率的計算。
2. 越多人聯名為按揭供款比起一個人供款負擔為少。
3. 在聯權共有安排下，有關全部業權的任何改動例如出租、出售或轉讓物業，每名聯名人必須共同簽署所有相關的法律文件才可進行，保障了大家的權益。
4. 在聯權共有下，假若其中一名聯名人過身，而物業仍有未供完之按揭貸款，亦毋須重造按揭或通過測試。
5. 在分權共有的情況下，如果一名擁有 30%或以上業權的聯名人出現財困，理論上只得該位聯名人的業權會受到影響而被金融機構拍賣其擁有的業權份額。

 

I聯名置業的壞處：

 

1. 聯名人若再想購買其他物業需要繳交較高的15%從價印花稅。
2. 假若聯名人在申請新物業的按揭時已有按揭在身，在成數、收入供款比和壓力測試也要扣減一成計算。
3. 聯名按揭貸款會同時記錄於各聯名人的信貸報告中，若日後出現遲供款或斷供款的情況，各聯名人的信貸評級均會受到影響。
4. 在聯權共有安排下，有關所有業權的任何改動如出租、出售或轉讓物業，均需得到各聯名人同意及簽署所有相關的法律文件才可進行。
5. 在聯權共有情況下，因為各聯名人被視為擁有整個物業的業權，假若其中一名聯名人出現財困，有機會令到所有聯名人的業權都被拖累，共同承受因該聯名人財困而遭債主對整個物業業權作出的追索。
6. 在分權共有的情況下，如果一名擁有 30%或以上業權的聯名人出現財困，照理來說，應只得該位聯名人的業權會受到影響而被金融機構拍賣其業權份額。這類承接部分業權的買賣，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。

 

是否以聯名置業除了要考慮其作用外，也要考慮其帶來的好壞處，如果想進一步得到有關意見和資訊，建議可以搵専業士，例如律師了解。

 

 

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