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“樓契是物業業權的靈魂代表，在買賣和按揭中尤其重要" -- 點揀為你拆解非完整樓契在申請按揭或買賣時需要注意的地方。

樓契就像是物業的身份證一樣，是一份證明物業業權的文件，契內會說明該物業的細節，是業主有力的證據來證明該物業屬於自己的方法。就算買家已經與賣家簽訂買賣合約也不代表他已經擁有了該物業，買賣合約只能說明買家擁有購入單位的權利，而不是證明物業已轉讓給買家。而透過訂立樓契，才是證明業權已屬於買家唯一方法。而樓契內的資料主要包括大廈公契、入伙紙、買賣合約、地契、授權書、單位圖則等。

現時常見的非完整樓契種類主要有無契樓、半契樓、碎契樓和釘契樓。無契樓是指物業失去整份樓契，或者樓契中缺少部分文件，如授權書、買賣合約、轉名契等查冊會顯示的重要文件，因此導致業權不完整。而無契樓之所以出現主要因為業主遺失、業主去世、樓契不知所踪、物業由逆權侵佔所得、未完成按揭等。

如果業主遺失了樓契，需要聘請律師協助向土地註冊處申請核證副本  （certified true copy），俗稱影印契，業主或其委託律師同時要作出宣誓遺失了該物業樓契並說明遺失原因。但是自從在2021年發生騙徒偽造虛假文件來冒充業主的事件後，銀行及律師對於核證副本的樓契都持極度審慎態度。而在將來賣樓的時候，買方的律師有機會拒絕為樓契副本證明業主有妥善或良好業權，即good title，從而導致銀行不會批出該物業的按揭。但是，假若樓契副本取得good title後，在往後的按揭申請都會有銀行接納，但仍有銀行拒絶批出貸款或提供較低的貸款額和較高的利率。

因此，若要購買無契物業需要注意以下幾點：

• 預先向銀行查詢該物業能否接受申請按揭，以免購入後不獲銀行批出，頓時大失預算;
• 假如買家不獲銀行批出按揭貸款，要預備以一次過付款或向接受無契樓的金融機構申請貸款;
• 有些情況即使業主宣誓也未必可以補回樓契，例如樓齡較舊的物業或物業在土地註册處沒有樓契紀錄;
• 要考慮日後把物業出售的市場吸引力和難度，而 無契物業的估值一般按市價最少打七折。

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