近期，各位正準備申請按揭而物業將會在未來三個月內成交的買家都收到令人震撼按揭消息! 好像來回地獄又返回天堂一樣! 皆因原先在加封頂後，即時令到銀行對借款人的收入要求有所提高，但收入如何能一時間話想提高就提呢？當各準業主正在苦惱之際，金管局宣布下調增加壓力測試的假設上升利率，即由加3%減至加2%才令準備上會的業主鬆一口氣。這個在審批按揭貸款時有著決定性作用的壓力測試究竟是什麼來，阿揀今個星期就同大家探討下，為一些準備上車的朋友做好預算。
由於借按揭買樓涉及的金額較大，因此銀行需要為借款人作借款審批以確定其有足夠的還款能力。銀行的計算方式有以兩種下：
第一種: 是以現行按揭利率（最優惠利率計劃P Plan）/封頂利率（拆息按揭計劃Hibor Plan）計算「供款與入息比率，英文：Debt-to-income ratio, DTI」是否在某百分比之內（現時是50%）；
第二種: 就是壓力測試，簡稱壓測。是假設現時的按揭利率/封頂利率模擬上升某利率後（現時是2%），借款人的「供款與入息比率」是否在某百分比之內（現時是60%）。
以下三種情況是可以不用做壓力測試：
- 有效的政府擔保房屋，例如公屋、居屋；
- 首次置業人士申請高成數按揭；及
- 發展商提供的“呼吸Plan”
在這裡要定義一下什麼是首次置業人士，只要在物業成交時，在買家名下不持有其他香港的住宅物業，便屬於首置了。即使買家曾經持有住宅物業，只要在買樓前不再持有舊有物業，而新物業需申請高成數購買按揭保險就是了。但要補充一下，首置人士還是需要做壓測但又不用像其他申請人般要在上限之內，而他們過了壓測上限也只需增加保費便可解決，但有機會會扣減借款額。
計算方法：
正常情況下，若以借款人或其擔保人入息作衡量供款能力，銀行都會計算申請人的「供款與入息比率」作為還款能力指標，以確定按揭申請是否符合資格。其計算數式也不太困難，是以每月供款佔每月收入的百分比作衡量。
數式是＂（每月供款／每月收入）Ｘ１００％＂；而每月供款是以現行利率/封頂利率和供款年期計算出來的，用一般的按揭計算機可計算出來。而收入是如何計算大家可以參考我們之前的介紹文章。
而壓力測試就是把現行利率/封頂利率加2%計算每月供款金額，再計回其佔目前的每月收入的百份比。
留意，以下情況供款與入息比率和壓力測試的上限都會被下調：
- 物業是用作出租
- 有未供完按揭貸款（例如樓宇按揭、車位按揭、已做其他按揭的擔保人）
- 收入來源不是來自香港
如果各位準業主或借款人對計算壓力測試方面有不明白，歡迎同我們的按揭專員傾傾啦！
