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【村屋按揭】村屋按揭难批? 7大要点你留意

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村屋大多位处大自然环境,有花有草 ,有山有水,环境清幽 ,是很多人的理想居住地点,而且村屋实用率高,呎价 一般较市区物业便宜,再加上现时最高可以敍做八成半按揭,所以近年购买村屋的人士都有增无减。申请村屋按揭有很多地方需要注意,本文重点讲述村屋按揭7大伏点,以便可以轻松过关。

 

1. 村屋种类

  • 旧屋地村屋:是政府在1905年批出的屋地,该类屋沒有转让限制,因此可申请按揭。但是由于楼龄较高有机会令估价不足,导致借唔足或缩短按揭还款期,亦导致压力测试难度增加及每月供款负担加重。
  • 祖堂地村屋:又称「阿公地」,是祖先留给后入的村屋地,银行都不会接受这类屋的按揭。
  • 新屋地村屋:又称俗称「丁屋」,由政府批地予新界原居民的男丁所兴建的村屋,是现时较常见的村屋种类,该类屋规定最多可建三层而每层为700尺, 丁屋一般有两种转让限制:
    1. 私人地上兴建丁屋:在村屋落成得到满意纸后的5年内如果转让,便需要补地价,补地价后方可申请按揭;5年后才转让则沒有限制因此不需要补地价。
    2. 政府认可官地兴建的丁屋:在任何时候转让都需要补地价,补地价后方可申请按揭。

 

2. 分不清的业权、地权或路权

在乡郊地区,有些路段的路权属于政府,亦有属于私人拥有。有些村屋或会有业权、地权和路权混合不清的问题,而有些则可能是因为由集体拥有,即以上所说的「阿公地」、有的则是联名或多名所拥有。有些村屋更可能不连地权、沒有路权,被私家路所包围。也有情况在购入村屋时明明是有一条小路通往小巴站,但后来该路段被私人业主围封,若然幸运地能绕路来往还可解决问题,但若然不幸的话该屋便可能会成为钉子户了。因此,如果希望可以成功敍做按揭,村屋必需同时拥有清晰的业权、地权和周边道路使用路权,並已在土地註册处登记业权。

 

3. 违反地契或僭建

申请村屋按揭时,银行需要验楼,但是假如验楼时发现村屋有潜建物,例如天台增建玻璃屋、花园内建有泳池、把房间打通变为开放式等,银行都会要求估价行计算还原费用,即「重置费」。如果申请高成数按揭,按揭证券公司会在计算按揭成数时,先把楼价扣减重置费才计算贷款额。若申请六成或以下按揭及重置费不高(只佔楼价几个%),由于毋须经按保公司审批,部分银行可以不用扣减贷款额。而是否需要将楼价扣减重置费,再计算贷款额,则每间银行考标准都不同。假若不用扣减,银行仍会要求借款人签署协议以自行承担未来可能清拆的费用。但是,如果村屋内部间隔曾经改动或出现严重潜建问题,银行很大可能不会批出按揭。所以建议买家如果需要申请按揭才可完成交易的话,买家或其代表律师应在决定付订金前先查看村屋的满意纸、转让契、楼宇分契、豁免书等由政府发出的文件,以确定村屋的批地、建屋等通通符合程序标准。

 

假如村屋违反地契用途,例如较常见的是地下用作店铺,这些改变用途的村屋银行一般都不会批出按揭的。有些较旧的村屋,地契上沒有写明它的用途,理论上做地铺都沒有问题。不过,由于村屋做地铺不谨是受地政总署所监管,也会受城规会监管。而城规会假如认为该店铺与该地区的整体规划出现不符时,都有可能被城规会反对从而银行拒絶批出按揭。

 

4. 沒有平面图或侧窗纸

如果村屋太旧,沒有图则、图则已遗失、沒有屋契、转名契等重要文件,那该村屋变成「无契楼」,有机会影响按揭批核,甚至使银行拒批的。另一方面,假如楼契内的图则显示该村屋侧面设有窗口,而实地睇楼亦发现相关村屋都设有侧窗,但是银行找遍整套楼契包括过去成交及按揭记录,根本从来沒有政府部门对该侧窗发出的「侧窗纸」也会对按揭做成影响,唯假若「侧窗纸」是遗失的话,补领手续也十分简单。

 

5. 劏房

近年村屋劏房常见,业主把700 呎的单位分拆为几个细单位出售。这些非标准呎数的单位银行会要求借款人提供独立契以证明其合法性才会批出按揭的。

 

6. 村屋楼花

由于购入时仍然时楼花,所以该屋仍未获政府批出满意纸和买卖家因此未能进行正式买卖,加上楼花买卖或涉及套丁等问题,故此银行都不会承造按揭。

 

7. 估价不足

村屋的估价不像私人楼宇般简单,因为当中牵涉许多难以釐清的因素,譬例如村屋周边路权、附近一带楼价是否合符市价等。再者村屋的交易较私楼疏落,令银行难以准确估价,导致取态偏向保守,故村屋常出现估价不足的情况。

 

除了要留意以上地方外,阿拣亦同时准备了现时最新的村屋按揭资讯给大家。

 

按揭成数:

1000万或以下,最高可借8成半按揭或850万元,以较低者为准;

1000至1125万,最高可借8成按揭或900万元,以较低者为准;

1125至1920万,最高可借8成按揭或960万元,以较低者为准

 

按揭供款年期:

最长为30年,但银行还会考虑人龄、楼龄,和按揭成数。

按揭成数为6成或以下:部份银行用「80减人龄和楼龄」计算最长还款期;

高成数按揭:最长还款期以「80减人龄」或「55减楼龄」计算,取低者。

 

估价需要准备:

DD Lot、实用面积(包括入契花园面积)、楼龄、平面图(如有花园或车位)

 

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