近期樓宇買賣再次織熱，身邊有不少朋友紛紛置業築其愛巢，或換樓。對於初次買樓的朋友都不清楚做按揭的方法和類型! 阿揀深入淺出為你講解樓宇按揭你有乜要知, 有乜要準備 !!
什麼是樓宇按揭?
樓宇按揭就是透過物業抵押，向銀行或金融機構借款來支付物業售價。借款人需根據授信條款按時分期攤還貸款，否則承按人，即提供按揭貸款的銀行或金融機構有權收回物業並作拍賣。而申請按揭時，最高按揭成數/最高貸款額、還款期、利率都是比較不同按揭計劃時主要的考慮因素。
物業種類與利率之關係
按揭產品亦有分為私人樓宇、村屋、公/居屋按揭或綠置居按揭，不同產品在最高借款成數、利率或供款期都有不同。
按揭成數
銀行或金融財務機構會根據物業估價、借款人的財務狀況、信貸評級、作押物業類型等來訂立最高貸款金額，亦即按揭成數上限。
舉個簡單例子: 如果物業買價及估價均為1,000 萬元，借款人獲批六成按揭貸款，即借款人付四成首期即400 萬，餘下之的600 萬則連利率分期攤還
而現時首次罝業人士最高可敍做九成按揭；非首置人士最高可敍做八成按揭，而最終可獲批多少則視乎樓價與借款人的財務狀況而定，高成數按揭，即六成以上則需購買按揭保險，所以需支付額外保費開支，而保費是可以自付或加借的。
壓力測試
銀行在審批借款人的按揭申請時，會進行壓力測試，以確保借款人有足夠的供款能力。壓力測試普遍指，銀行把現時的按揭利率再加一個假設上升的利率（現時是2%)來計算借款人是否仍有足夠的供款能力。壓力測試下供款能力一般由為60%，如已有按揭在身者為50%。一家良好的按揭轉介公司會提供為客人計算的服務，客人可聯絡本公司為你計算。
銀行按揭 VS 發展商按揭
目前提供按揭貸款的承按人有兩類: 一是銀行，二是金融財務機構。
買家如果購買一手新盤時，發展商一般會透過集團旗下或合作的指定第三方金融財務機構推出發展商按揭計劃，目的是幫助買家上車，並且可以提升新盤的銷量，在貸款時亦可以賺取利息收益，這類發展商按揭一般有兩種：
I 第一種：銀行按揭
1.受金管局規管，需依據政府訂立的按揭成數上限及壓力測試
2.批核相對較嚴格，有可能未能借足可借款上限
3.利率較低
I 第二種：發展商按揭
1.不受金管局規管，由金融財務機構自行決定按揭成數上限，也不用計算壓力測試
2.批核相對較銀行寬鬆，一般較易借足成數上限
3.提供前期的低息優惠(一般首兩至三年)，往後還款期的利率普遍較高
同業拆息利率按揭計劃(H按)和最優惠利率按揭計劃(P按)
H按和P按為兩種不同的按揭利率計劃，這兩種利率會因應不同的銀行資金成本和預測因素而有所不同，例如美國聯邦儲備局的加息或減息決定。
一按、二按、三按......
一按是指物業現時仍有有效的第一個按揭，通常是透過銀行敍做。而二按及打後的按揭是指物業本身已承做了第一個按揭下再把物業作押進行第二個或多個按揭。這種情況在於買家於一按獲批時的按揭成數有限，或由於需要更多資金才能支付首期或其他財務需要。在這種情況下買家可選擇把物業作押以得到更大的貸款額。而二按或多按是現有的押餘金額(即物業估價與現時欠款的差額)再用來敍做貸款。 二按或多按一般是由金融財務公司提供的。現時申請二按是必需得到一按銀行同意，並要通過壓力測試。
加按套現
加按是指把已按給銀行或金融財務公司的物業，向同一間承按機構申請增加按揭貸款金額。當物業升值或現按揭貸款已還款一段時間後，透過申請加按以加借更大的金額並獲得現金使用，這就是所謂的加按套現。加按有時會與二按混淆，二按是涉及兩個承按機構的按揭貸款。
轉按
就是把物業和按揭欠款從現時敍做的銀行轉到另一間銀行或金融財務機構繼續。一般業主轉按的原因有以下：
- 其他銀行能提供比現時銀行更低的按揭利率。
- 物業升值，因此可貸的款項也能提升，業主透過轉按到其他銀行，把新貸款額全數償還給原有銀行並同時可套取剩餘金額的現金使用，成功轉按套現。
- 獲得其他銀行和按揭轉介公司的現金回贈。
罰息期
銀行批出按揭時一般設有「罰息期」，假如借款人在罰息期所訂的時間內償還部份或全部按揭貸款，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點或銀行已發放的現金回贈。罰息期的設立是用來保障銀行放貸的利息收入，以免借款人敍做按揭成功後，便因其他銀行的優惠而短時間轉按。
高成數按揭
假如借款額是物業估價的六成以上，便視為高成數按揭貸款。而根據金管局要求，敍做高成數按揭的買家，需要向有關批出高成數的機構（現時是香港按揭證券公司和昆士蘭保險（香港）有限公司提供)購買按揭保險，以保障高成數貸款所帶來的風險。而購買按揭保險所繳付保費是可選擇一次過付清，或於每年續保。
因應不同的樓價，按揭保險可分為舊制按保計劃與新制按保計劃，兩者的按揭成數上限與保費亦有不同，而在《2022 / 23 財政預算案》中，財政司政務司長亦宣布提高了適用於按保的樓價範圍及最高按揭成數。
如果各位準業主仍有按揭事情不明白，歡迎搵我哋傾下啦！
唔想煩? 不如直接揾我地傾下! 點揀按揭專員由申請到審批全程跟進，輕鬆幫你申請按揭!
仲有其他嘢想知........?
