近期楼宇买卖再次织热，身边有不少朋友纷纷置业筑其爱巢，或换楼。对于初次买楼的朋友都不清楚做按揭的方法和类型! 阿拣深入浅出为你讲解楼宇按揭你有乜要知, 有乜要准备 !!
什么是楼宇按揭?
楼宇按揭就是透过物业抵押，向银行或金融机构借款来支付物业售价。借款人需根据授信条款按时分期摊还贷款，否则承按人，即提供按揭贷款的银行或金融机构有权收回物业並作拍卖。而申请按揭时，最高按揭成数/最高贷款额、还款期、利率都是比较不同按揭计划时主要的考虑因素。
物业种类与利率之关係
按揭产品亦有分为私人楼宇、村屋、公/居屋按揭或绿置居按揭，不同产品在最高借款成数、利率或供款期都有不同。
按揭成数
银行或金融财务机构会根据物业估价、借款人的财务状况、信贷评级、作押物业类型等来订立最高贷款金额，亦即按揭成数上限。
举个简单例子: 如果物业买价及估价均为1,000 万元，借款人获批六成按揭贷款，即借款人付四成首期即400 万，余下之的600 万则连利率分期摊还
而现时首次罝业人士最高可敍做九成按揭；非首置人士最高可敍做八成按揭，而最终可获批多少则视乎楼价与借款人的财务状况而定，高成数按揭，即六成以上则需购买按揭保险，所以需支付额外保费开支，而保费是可以自付或加借的。
压力测试
银行在审批借款人的按揭申请时，会进行压力测试，以确保借款人有足够的供款能力。压力测试普遍指，银行把现时的按揭利率再加一个假设上升的利率（现时是2%)来计算借款人是否仍有足够的供款能力。压力测试下供款能力一般由为60%，如已有按揭在身者为50%。一家良好的按揭转介公司会提供为客人计算的服务，客人可联络本公司为你计算。
银行按揭 VS 发展商按揭
目前提供按揭贷款的承按人有两类: 一是银行，二是金融财务机构。
买家如果购买一手新盘时，发展商一般会透过集团旗下或合作的指定第三方金融财务机构推出发展商按揭计划，目的是帮助买家上车，並且可以提升新盘的销量，在贷款时亦可以赚取利息收益，这类发展商按揭一般有两种：
I 第一种：银行按揭
1.受金管局规管，需依据政府订立的按揭成数上限及压力测试
2.批核相对较严格，有可能未能借足可借款上限
3.利率较低
I 第二种：发展商按揭
1.不受金管局规管，由金融财务机构自行决定按揭成数上限，也不用计算压力测试
2.批核相对较银行宽松，一般较易借足成数上限
3.提供前期的低息优惠(一般首两至三年)，往后还款期的利率普遍较高
同业拆息利率按揭计划(H按)和最优惠利率按揭计划(P按)
H按和P按为两种不同的按揭利率计划，这两种利率会因应不同的银行资金成本和预测因素而有所不同，例如美国联邦储备局的加息或减息决定。
一按、二按、三按......
一按是指物业现时仍有有效的第一个按揭，通常是透过银行敍做。而二按及打后的按揭是指物业本身已承做了第一个按揭下再把物业作押进行第二个或多个按揭。这种情况在于买家于一按获批时的按揭成数有限，或由于需要更多资金才能支付首期或其他财务需要。在这种情况下买家可选择把物业作押以得到更大的贷款额。而二按或多按是现有的押余金额(即物业估价与现时欠款的差额)再用来敍做贷款。 二按或多按一般是由金融财务公司提供的。现时申请二按是必需得到一按银行同意，並要通过压力测试。
加按套现
加按是指把已按给银行或金融财务公司的物业，向同一间承按机构申请增加按揭贷款金额。当物业升值或现按揭贷款已还款一段时间后，透过申请加按以加借更大的金额並获得现金使用，这就是所谓的加按套现。加按有时会与二按混淆，二按是涉及两个承按机构的按揭贷款。
转按
就是把物业和按揭欠款从现时敍做的银行转到另一间银行或金融财务机构继续。一般业主转按的原因有以下：
- 其他银行能提供比现时银行更低的按揭利率。
- 物业升值，因此可贷的款项也能提升，业主透过转按到其他银行，把新贷款额全数偿还给原有银行並同时可套取剩余金额的现金使用，成功转按套现。
- 获得其他银行和按揭转介公司的现金回赠。
罚息期
银行批出按揭时一般设有「罚息期」，假如借款人在罚息期所订的时间内偿还部份或全部按揭贷款，便要另外缴交手续费，费用通常相当于贷款额的某个百份点或银行已发放的现金回赠。罚息期的设立是用来保障银行放贷的利息收入，以免借款人敍做按揭成功后，便因其他银行的优惠而短时间转按。
高成数按揭
假如借款额是物业估价的六成以上，便视为高成数按揭贷款。而根据金管局要求，敍做高成数按揭的买家，需要向有关批出高成数的机构（现时是香港按揭证券公司和昆士兰保险（香港）有限公司提供)购买按揭保险，以保障高成数贷款所带来的风险。而购买按揭保险所缴付保费是可选择一次过付清，或于每年续保。
因应不同的楼价，按揭保险可分为旧制按保计划与新制按保计划，两者的按揭成数上限与保费亦有不同，而在《2022 / 23 财政预算案》中，财政司政务司长亦宣布提高了适用于按保的楼价范围及最高按揭成数。
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